Lic. Karim Antonio Oviedo Ramírez

Vicepresidente Nacional de Asuntos Jurídicos

La Norma oficial Mexicana NOM-247-SE-2021, que se publicó en el Diario Oficial de la Federación El 22 de marzo de 2022, es un instrumento normativo que permite proteger a los consumidores en el derecho al acceso a la Vivienda Digna.

Algunos Profesionales Inmobiliarios todavía tiene dudas y recelo a registrar sus contratos de adhesión, así como a cumplir con lo que establecen los lineamientos en materia de publicidad e información que fueron emitidos y publicados en el Diario Oficial de la Federación en el año de 2012 por la PROFECO, sin embargo, paulatinamente se verá necesario su cumplimiento y, porque no decirlo, lograr importantes cambios en este sector que en temas normativas ha evolucionado muy poco.

Esta Norma Oficial Mexicana está destinada a proteger los derechos de los consumidores en la compraventa e intermediación de inmuebles destinados a casa habitación en el país, por lo que no es aplicable para el arrendamiento, ni para la administración de inmuebles; tampoco es aplicable para la compraventa de inmuebles comerciales como oficinas, bodegas, naves o parques industriales, locales comerciales, terrenos comerciales, industriales, o inclusive de uso habitacional y que aún no se han subdividido para su venta individualizada, así como hoteles, ranchos, entre otros.

La mayoría de las normas oficiales mexicanas tienden a estandarizar los procesos o información que se brinda a los consumidores para proteger la salud, el medio ambiente o, como en este caso, el derecho a la vivienda digna. Algunos ejemplos de normas oficiales mexicanas que han contribuido a brindar una mayor información para los consumidores y que protegen el derecho a la salud es la NOM-051-SCFI/SSA1-2010 que regula el etiquetado para alimentos y bebidas no alcohólicas pre envasados, así como la información comercial y sanitaria y que todos hemos visto en etiquetas que indican cuando un producto excede los límites máximos de contenido energético, azúcares, grasas saturadas, sodio, entre otros.

Es posible que al publicarse la reforma a la Ley General de Salud y la respectiva Norma en materia de alimentos y bebidas los productores no hayan estado muy felices, porque ya contaban con etiquetas previamente elaboradas, sistemas de envasado o diseños de sus envases y etiquetas; no imagino muy felices a los dueños del oso, del tigre, del delfín, del ganso o de todos aquellas figuras que tuvieron que ser eliminadas con la reforma a la ley y la entrada en vigor de la Norma, sin embargo, es un proceso que se ha estado viviendo desde el año 2020 y aunque no comprendemos mucho sobre los efectos de las grasas saturadas, el sodio o el exceso de azúcares, comprendemos que esto puede ser nocivo para nuestra salud y nuestro consumo es informado y probablemente más responsable.

También es posible que en el sector inmobiliario tengamos algunas resistencias, inclusive habrá quien pueda todavía impugnar la Norma, sin embargo, esta Norma Oficial Mexicana vino para quedarse y seguramente que los inmobiliarios trabajaremos para promover su aplicación, mejorar nuestros procesos, brindar la información adecuada, contar con contratos que protejan a los consumidores y trabajaremos muy fuerte para que nuestra publicidad sea adecuada.

Es importante destacar que la Ley de Protección al Consumidor no es nueva, la primera se publicó el 21 de diciembre de 1975, (casi tiene mi edad pues nací el 15 de diciembre de ese año) y la segunda ley es muy navideña, se publicó el 24 de diciembre de 1992, y ha sido reformada en diversas ocasiones, inclusive desde 2004 se hacia obligatorio registrar contratos de adhesión; sin embargo, no siempre se ha cumplido con dicha obligación y ha habido mucha ausencia de información en cuanto a su cumplimiento por parte del sector inmobiliario.

En gran parte porque para algunos inmobiliarios, la intermediación inmobiliaria sigue siendo un acto materia de una actividad profesional que no es de carácter mercantil, en el que el la Ley de Protección al Consumidor no resulta aplicable; y justamente ese tema es uno de los grandes tabúes que existen entorno a nuestras actividades inmobiliarias.

Dentro del orden jurídico mexicano, las Normas Oficiales Mexicanas y las Normas Mexicanas derivan y deben guardar congruencia con la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, los Tratados Internacionales de los que México es parte, las Leyes y sus Reglamentos, así el segundo párrafo del artículo 39 de la Ley de Infraestructura de la Calidad establece que las autoridades normalizadoras competentes determinarán la fecha de entrada en vigor de cada Norma Oficial Mexicana que expidan, la cual no podrá ser menor a ciento ochenta días naturales después de la fecha de su publicación en el Diario Oficial de la Federación y que en ningún caso, la entrada en vigor de las Normas Oficiales Mexicanas podrá sujetarse o condicionarse al cumplimiento o actualización de actos o hechos adicionales, distintos al solo transcurso del tiempo, por lo que los diversos 120 días y 90 días que se establecieron en sus transitorios fueron objeto de criterios emitidos por la Secretaría de Economía en donde quedó claro que solamente entrará en vigor y se volverá obligatorio el registro de contratos de adhesión previo a la prestación del servicio y desde luego, podrán registrarse tales contratos desde la fecha en que se publicó la Norma y será obligatorio su cumplimiento a partir del 19 de septiembre de 2022.

Además de las sanciones que conlleva el incumplimiento a la ley, que podrán ser impuestas por la PROFECO, resulta relevante la jurisprudencia relativa a la nulidad relativa en que se ven afectados los contratos de adhesión que no son inscritos y que cito a continuación textualmente:

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR. EL ARTÍCULO 87, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY FEDERAL RELATIVA, AL IMPEDIR QUE LOS CONTRATOS RELACIONADOS CON INMUEBLES DESTINADOS A CASA HABITACIÓN O DE TIEMPO COMPARTIDO SURTAN EFECTOS CONTRA EL CONSUMIDOR CUANDO EL PROVEEDOR NO LOS HAYA REGISTRADO PREVIAMENTE ANTE LA PROCURADURÍA FEDERAL DEL CONSUMIDOR, CONTIENE UNA CAUSA DE NULIDAD RELATIVA.

El primer párrafo del artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor prevé que las normas de dicho ordenamiento son aplicables a la materia inmobiliaria cuando los proveedores sean fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación o  de tiempo compartido; una de esas normas es la contenida en el segundo párrafo del artículo 87 de la ley citada, relativa a la obligación de inscribir ante la Procuraduría Federal del Consumidor los contratos referidos a dichas actividades, que de no cumplirse impide que surta efectos en contra del consumidor. Ahora bien, la falta de efectos en comento tiene una naturaleza singular, pues constituye una causa de nulidad relativa que perjudica al proveedor en cuanto instituye una sanción que produce la ineficacia de los actos realizados en contra de las normas legales, pero que es benéfica para el consumidor; quien puede aprovecharse de todos los efectos del contrato.

Amparo en revisión 1777/2004. Empresas Ricasa, S.A. de C.V. 20 de junio de 2005. Once votos. Ponente: Juan N. Silva Meza. Secretario: Miguel Bonilla López.

Amparo en revisión 1828/2004. Promotora Mexcasa, S.A. de C.V. 20 de junio de 2005. Once votos. Ponente: Margarita Beatriz Luna Ramos. Secretaria: Silvia Elizabeth Morales Quezada.

Amparo en revisión 1850/2004. Residencias Mejoradas, S.A. de C.V. 20 de junio de 2005. Once votos. Ponente: Guillermo I. Ortiz Mayagoitia. Secretaria: Verónica Nava Ramírez.

Amparo en revisión 11/2005. Roma de Torreón Fraccionadora, S.A. de C.V. 20 de junio de 2005. Once votos. Ponente: José Ramón Cossío Díaz. Secretario: Roberto Lara Chagoyán.

Amparo en revisión 64/2005. Auge Inmobiliario, S.A. de C.V. 20 de junio de 2005. Once votos. Ponente: Juan Díaz Romero. Secretaria: Maura Angélica Sanabria Martínez.

El Tribunal Pleno, el quince de julio en curso, aprobó, con el número 106/2005, la tesis jurisprudencial que antecede. México, Distrito Federal, a quince de julio de dos mil cinco.

Enlace de consulta: https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/177520

Por otra parte, he escuchado que algunos expertos comentan que con esta NOM-247-SE-2021 ahora se establece la obligación de registrar estos contratos de adhesión o que se señala un nuevo plazo para ejercer la garantía para los inmuebles nuevos, o que ahora se regula el tema de la información o la publicidad para la comercialización de inmuebles destinados a casa habitación; sin embargo, esto no es reciente, se tienen estas obligaciones desde hace más de 18 años, sin embargo, no se ha trabajado en informar, cumplir, sancionar y mejorar la compraventa de inmuebles destinados a casa habitación; por esto afirmo que el sector inmobiliario es el que menos ha evolucionado en términos normativos y este problema también se replica en cada entidad federativa, pues los Códigos Civiles que regulan la compraventa, promesa y actos jurídicos previos son del año 1929, por lo menos, esto es así porque la propia Constitución en el artículo 121 fracción II, establece que los inmuebles se regirán bajo las leyes de la entidad federativa en donde se ubiquen; y todavía hay mucho que trabajar en los estados que aún no tienen registro o licencia inmobiliaria o aquellos en donde si tienen ley, pero no han logrado que el Poder Ejecutivo promulgue el reglamento respectivo, con lo que no ha sido posible tener mayor certeza a favor de los consumidores si están siendo atendidos por un profesional inmobiliario asociado a AMPI o quizás estén poniendo en riesgo su patrimonio y esfuerzo de toda su vida o posiblemente el esfuerzo de varias generaciones familiares, afectando a muchas personas y también a la industria inmobiliaria.

Por otra parte, este sector inmobiliario ya se ha visto cimbrado previamente con la entrada en vigor de diversas leyes, como la ley denominada “antilavado”, la ley de información en posesión de particulares (que nos obligaba al menos a contar con nuestro aviso de privacidad y proteger la información de los particulares) o la ley de extinción de dominio. Esto sin contar que en los últimos cuatro años se han dado una serie de reformas a diversas leyes relacionadas con el sector inmobiliario que hacen necesaria la actualización de diversos instrumentos normativos que emitió la Procuraduría Federal del Consumidor, por ejemplo, el acuerdo del año 2004 por el cuál se establecía el contrato de adhesión en materia de intermediación inmobiliaria y posteriormente el del año 2010 en el que se establecieron los contratos de adhesión en materia de compraventa y de promesa de compraventa de inmuebles.

Así también, la Ley de Infraestructura para la Calidad recientemente aprobada y que abroga la Ley Federal sobre Metrología y Normalización justamente busca que, los procedimientos e información, se rijan mediante procesos estándares y esto que ya existe en determinadas industrias va a contribuir a mejor calidad en todos los aspectos.

El contenido y lo que regula esta Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021 es lo relativo a la información y publicidad para la comercialización y compraventa  de bienes inmuebles destinados a casa habitación y también el contenido mínimo que deben de tener los contratos de compraventa, de preventa, de promesa de compraventa y el de intermediación inmobiliaria, sin embargo, todas estas disposiciones ya se encuentran en diversas leyes, por lo que con este instrumento normativo lo que se busca es precisamente estandarizar ciertos procesos y prácticas en la industria.

Por ejemplo la información completa en cuanto a precios totales, el texto en idioma español, la autorización de datos para fines de mercadotecnia y publicidad, evitar información engañosa o confusa, son obligaciones que ya están previstas en la Ley de Protección al Consumidor desde hace muchos años, al igual que la garantía de 5 años para daños estructurales, 3 años para impermeabilización y 1 año para todos los demás elementos son materia de la garantía que establece la ley desde hace más de 18 años. Sin embargo, con esta Norma Oficial Mexicana se dará una estandarización a los procesos que asegurará más información a los consumidores y que exigirá mayor profesionalismo en el sector.

Por otra parte, en la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, A. C. que es una asociación con más de 65 años de historia y experiencia, ya hemos vívido la entrada en vigor de diversas leyes y quisimos en esta ocasión hacer 3 líneas de acción:

1. Difusión de la NOM-247-SE-2021

Difundir el contenido e información de la NOM-247-SE-2021 a todos los asociados, afiliados y público en general, por lo que hemos estado realizando talleres, cursos, conferencias, foros y entrevistas en medios impresos y digitales.

2. Acercamiento con autoridades

Nos acercarnos con las autoridades para elaborar junto con ellas los instrumentos que permitan dar cumplimiento a la NOM-247-SE-2021, actualmente contamos con el Contrato de adhesión en materia de intermediación inmobiliaria exclusivo para asociados y afiliados AMPI, que incluye a favor del consumidor los datos de la sección a la que pertenecemos y que formamos parte de la Asociación más grande y con mayor presencia en el País.

3. Implementar y cumplir con la NOM-247-SE-2021 En coordinación con el CCIE se Implementan talleres de cumplimiento de la Norma; y se trabaja ya con Unidades de Inspección para lograr que sea más ordenado el cumplimiento de la NOM-247-SE-2021 para que todos los asociados y afiliados puedan cumplir de manera voluntaria y tengan sus registros y también sus constancias de cumplimiento conforme a la citada Norma.

Este proceso en la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios A.C. se va desarrollando de manera paulatina, quizás no con la respuesta inmediata esperada, sin embargo, comprendemos que mientras más nos acerquemos al 19 de septiembre de 2022 veremos un mayor cumplimiento. De cualquier forma, llevamos más de 18 años esperando a que despierte la industria inmobiliaria y se apure a cumplir, implementar y sancionar el incumplimiento a favor de los consumidores y en beneficio del sector inmobiliario.